旧)ご依頼の実例

旧)ご依頼の実例

不動産鑑定士やロングステイアドバーザーとしてどんなことが相談できるの?という問い合わせを多く頂きます。
そこでご依頼があったほんの一部の実例をご紹介します。(内容は守秘義務の関係により多少アレンジしています)

ケース1「医療法人でマンションを買うことになったが、適正な金額かどうか知りたい」

名古屋市内で複数の病院を経営する医療法人さんが従業員社宅兼投資物件として、マンションの一棟買いを検討されていました。複数の業者から提案がありましたが、どれも価格の根拠がはっきりせず、また長期的に考えてどこの場所が良いかもわからないとのご相談にみえました。
⇒候補となっている物件の鑑定評価書を作成し、特に収益性からみた価値判断についてご説明しました。ご納得頂き価格交渉に活用して頂いたようです。

ケース2「借地権を買いとってほしいと言われたが金額が分からない」

長年土地を貸していた地主さんが、契約期間の満了により土地を返してほしいと言ったら、借地権者からかなり多額の金額を要求されたので、妥当な金額はいくらなのかというご相談を弁護士さんを通して頂きました。
⇒借地権を終了させるための正当事由を補完する財産上の給付にはいわゆる立退料が支払われ、それは借地権価格が重要な意味を持つことをご説明し、ご相談土地の更地相場や今回の契約で想定される借地権価格の水準について調査報告書を作成しました。

ケース3「個人所有の土地を、税務上問題なく法人へ売却したい」

お父様の代で創業した会社がお父様個人の土地を継続して利用してきたが、代も変わり直接経営にも関わらなくなったので法人へ売却したいが、簿価が分かっても時価が分からないと税理士さんを通してご相談にみえました。
⇒経営者個人とその個人が所有する法人との間の資産の譲渡は適正な金額であることが必要とされますが、売買は不動産業者が関与し一般に流通して決定されるものではありません。そこで税務署等へも説明力が高い不動産鑑定評価書の作成をご依頼頂きました。

ケース4「10年前に担保にとったホテルの現在の価値が知りたい」

金融機関の合併により新たに引き継いだ融資物件のなかで、3年ごとに社内スタッフによる机上評価だけで10年近く現地調査を行っていないホテル物件があった。市場も大きく変わっていると思うので再調査してほしいという依頼がありました。
⇒不動産は物理的には動きませんが、都市計画法や建築基準法は毎年改正され、新たな規制が加わります。加えて、ホテルなどの事業用不動産はその経営環境や営業規制も変化が著しいので、最新の動向を反映した不動産鑑定評価書を作成しました。

ケース5「減損会計のため企業用資産の評価をしてほしい」

東海地方を中心に複数の店舗をもつレジャー施設のうち、ある店舗が減損せざるを得ない状況になったのでそのための評価をしてほしいと公認会計士さんを通してお問い合わせを頂きました。
⇒対象の店舗は寮と一体だったので、公認会計士さんと協議して合理的な按分方法を考え、レジャー施設の鑑定評価報告書を作成しました。

ケース6「公売のため定期借地権が満了した土地上にある建物の評価をしてほしい」

ある行政機関からの依頼で、債権を回収するために差し押さえた不動産を公売したいが、その不動産は期間が過ぎた定期借地上に建つ建物である。そんな物件の鑑定評価はできるか、という問い合わせを頂きました。
⇒このような市場において流通が困難な不動産の価値を査定するのは極めて難しいですが、必要な調査をご協力頂き、評価条件などを綿密に打ち合わせのうえ不動産鑑定評価書の作成をさせて頂きました。

ケース7近い将来に資産管理法人を設立する予定であるが、保有する資産の[時価が知りたい]

複数の不動産を持つ資産家の方が、将来発生する相続対策のため資産管理法人の設立を検討しているが、保有している資産がどこにどのくらいあり、その価値もわからないので調査したいという問い合わせを頂きました。
⇒固定資産の名寄せから、現地を確定し、固定資産や相続税路線価と時価との違いについて調査しました。予備調査の段階であり、遠隔地や山林もあったので、高額な物件を除き簡易査定による調査報告書を作成しました。

ケース8「土地が角地になったらどのくらい資産価値が変わるか知りたい」

隣接地の所有者から土地を買わないかという申し出を受け、その土地を買うと確かに角地になって土地の価値も上がると思うが、相手方が提示している土地の値段はやや高いと感じる金額なので妥当なのか検証してほしいという問い合わせを頂きました。
⇒隣接地を買う場合などはその土地の所有者は第三者が買う値段より高くても合理性があると考えられる「限定価格」の概念をご説明し、鑑定評価書を作成し、売り手も買い手も双方納得して契約するお手伝いができました。

ケース9「地代が安すぎるので相場なみにしたい」

長年貸していた土地の地代が相場より低いと考えられるので、まずは相場を知りたいとご相談を頂きました。
⇒相場としての新規賃料に対する調査報告書と継続賃料の改定にあたって争点となるポイントをまとめた報告書を作成させて頂きました。

ケース10「競売物件の入札を考えているがアドバイスがほしい」

名古屋の中心部にある事務所ビルが競売物件として出ているが、入札にあたっての注意すべき事項を教えて欲しいという問い合わせを頂きました。
⇒競売の評価書を含めた3点セットの内容を分析し、リフォームやリノベーションの必要性や現在の法規制の遵法性などを調べ、入札すべき物件か否か、入札するなら最大でもいくらですべきかなどのコンサルティングングをさせて頂きました。

ケース11「税理士向けの研修会を行って欲しい」

資産税を主に取り扱う税理士に対し、不動産鑑定士の観点を踏まえた研修を企画し、講演を行って欲しいというご依頼を頂きました。
⇒税に対してはご専門の方々ですが、相続税や贈与税の評価の基準となる路線価と時価との違い、広大地の判断の仕方などをご説明し、税制の改制において不動産鑑定評価書が活用できる場面についてご説明した研修会を開催させて頂きました。

ケース12「マレーシアへのロングステイを考えているが、どんな注意点あるか教えてほしい」

近い将来リタイア後に海外にロングステイを希望していて、マレーシアがいいと聞くがなにがいいのか、またロングステイのメリットやデメリットに関するお問い合わせを頂きました。
⇒そもそも何故ロングステイをされたいか、またそれは国外であるべきかなどをヒアリングして、海外に限らず国内のロングステイもあることや、海外でも様々な国があることを説明しました。そのうえで、マレーシアは物価水準的にも滞在しやすく、長期滞在ビザ(MM2H)が比較的とりやすいことを説明し、豊かな老後計画の一つの選択肢としてお考え頂くような提案をしました。

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