不動産鑑定評価における原価法とはどういったものか?

不動産鑑定評価における原価法とはどういったものか?

原価法とは何か?

不動産鑑定評価における原価法というのは、簡単に書けば、その物件をいくらで新築できるかという費用の面に着目した価格算定方法です。
原価法では、まず該当する物件をもう一度立て直した場合にはいくらかかるか、という再調達原価を求め、そこから老朽化などによる価値の目減り分を差し引くことで、現在の不動産の価値を決定します。

原価法のメリットは、比較的物件の適正な価値が求まりやすいという点にあります。
残りの2つの方法のうち、収益還元法は、マンションなど投資対象となる不動産の価値を求める場合によく使われています。この方法は、将来得られるであろう収益から、現在の建物の価値を逆算するという方法です。

また、取引事例比較法というのは、以前の日本の不動産市場ではよく使われていた計算方法です。周囲の似たような物件がどれくらいの価格で取引されているかを調査し、それと比較することによって不動産の価値を決めます。

原価法を用いて不動産の価値を求めるには

原価法を利用した不動産鑑定評価額は、再調達原価から減価修正分を差し引くことで得られ、この価格を積算価格と言います。
これにより、「不動産の現在の価値=積算価格=再調達原価-減価額」となります。

再調達原価を計算するには、直接法と間接法という2種類の計算方法があります。
このうち、直接法とは当該物件の工事見積書などから、資材調達費や人件費など実際にかかる工事費用を計算し直したものです。直接法では、精確な再調達原価を求めることができます。

一方の間接法は、周辺の不動産価格から工事にかかる費用を類推することで求めます。大ざっぱな値が知りたいだけであれば、坪当たりの単価に建物の床面積をかけることで、新築にかかる費用を計算することができます。

また、減価修正とは、建物の劣化や設備の旧式化などによって、不動産の価値が新築時からどの程度下降したかを算出したものです。耐用年数と比較して、今後使用できる年数が短くなるにしたがって、減価額は大きくなっていきます。

なぜ原価法を採用するのか?

不動産鑑定評価を行う際に原価法を採用するのには、いくつかの理由が考えられます。

一つには、日本の住宅事情の変化を挙げることができます。
従来は、不動産価格を決める際には、周辺の不動産価格から当の物件の価値を算定するという、取引事例比較法が主に使用されてきました。

しかし、不動産市場の変化に伴って、市場価格と建物の実際の価値とが異なるという事例が多く見られるようになってきました。例えば、立地は良くても、日当たりが悪かったり建物の傷みが進んでいる物件では、周辺の似たような物件と同じ評価額をつけることは合理的ではありません。

また、再調達原価を求める際、直接法を用いた場合には、不動産の価値をより精確につかむことができ、間接法を使った場合でも、逆に大まかな値であっても計算がしやすいというメリットがあります。

建物の価格を、工事費用や材料費、経年による価値の低下などの点から計算できるため、原価法では実勢価格により近い値が得られることになるのです。

お気軽にお問い合わせください