コラム

発見コラム「田井の目」

不動産鑑定士の目線で見る世の中はちょっと違う?!

2014/09/05

相続税評価の「利用価値が著しく低下している宅地」とは?

ご存知のとおり相続税では、宅地であれば市街地的形態を形成する地域にある宅地は路線価方式、それ以外は倍率方式によりその評価額が定められます。

そしてこの路線価は、宅地の価額がおおむね同一と認められる一連の宅地が面している路線(不特定多数の者の通行の用に供されている道路)ごとに設定され、路線に付された路線価を基に奥行価格補正などの修正を加えて計算されます。

というわけで同じ路線上は同じ資産価値とし、それぞれの土地の個性を反映して評価されます。

ですが、その評価基準上では反映できない減価についても、国税庁はタックスアンサーで下記のような例をあげ、利用価値が低下していると認められる部分の面積に対応する価額に10%の減価を認めています。
 
1。道路より高い位置にある宅地又は低い位置にある宅地で、その付近にある宅地に比べて著しく高低差のあるもの
 
2。地盤に甚だしい凹凸のある宅地
 
3。震動の甚だしい宅地
 
4。1から3までの宅地以外の宅地で、騒音、日照阻害(建築基準法第56条の2に定める日影時間を超える時間の日照阻害のあるもの)、臭気、忌み等により、その取引金額に影響を受けると認められるもの

これらの要因に該当し10%減価されることは高額な相続税を負担する方によっては大きな金額であるため、相続税の還付を目指し、いろいろ知恵を絞る税理士さんや相続コンサルタントさんがいらっしゃいますがそのすべてが適応されるわけではありません。

まず、路線価そのものに減価要因が反映されていれば、それ以上の減額はできません。

それでは、路線価にその減価が反映されているか否かをどうやって判断できるのか?という問題が生じますがそれぞれの路線価は、一本毎の路線価価格の算定根拠が示されているわけではありませんのであくまでも推定ではありますが、同様の幅員や状況ではあるけど、路線価が低く設定されているなど周囲の状況から判断するしかなさそうであります。

ですが路線価は、売買実例価額、公示価格、不動産鑑定士等による鑑定評価額、精通者意見価格等を基として国税局長がその路線ごとに評定しているものであり、実務上は固定資産税の路線価との整合性を図るなど様々な地域の詳細情報を収集して算定されているので路線価そのものが反映していない可能性は少なそうであります。

となると、同一路線上でこの画地のみが高低差があるとか、地盤が窪んでいるとかなどが生じているならばその部分に対応するところに関して適正な評価減を行うべきではありますが、大事なところは”その部分に対応するところ”でありまして、例えば”線路が近いから騒音があって評価減だ”と考えても、大規模な土地で線路に接するところは少ししかなく、その電車も運行間隔が頻繁でない。。なんて場合は土地全体に適用されることがないこともあるので注意が必要です。

それよりも今日的は問題としては”忌み地等”とは何かです。

今までの事例としては墓地や臭気や騒音の著しい工場などが考えられました。それでは葬祭場(セレモニーホールや遺体ホテル(火葬する順番を待つために安置する施設をそう呼ぶらしいです)、騒音や臭気は全く出ないが電磁波や低振動が著しい工場、所有者も特定できない状態のごみ屋敷なんかはどのように考えたらいいのでしょうか?
個人的には一律に判断できないものこそ個別の状況を詳細に調べて根拠を明示し、適正な減価を行うべきだと考えます。

物理的な利用価値の低下は実は土木技術の向上でカバーできる側面はあります。しかし技術の進歩や社会の変化が新しい施設などを生みだしそれが心理的な嫌悪性となって利用価値が下がったり取引金額が変化するものであるので、相続評価に関わる方は基準の理解とともに不動産取引の動向を理解する必要があると思います。



 

【関連資料】
2014.9.3 日経新聞より (PDF:396KB)

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