コラム

発見コラム「田井の目」

不動産鑑定士の目線で見る世の中はちょっと違う?!

2017/06/07

アメリカ不動産vs京都不動産~好きこと投資の上手なれ?~

先般、知人から”アメリカの木造建物に投資して節税する方法”を検討しているという話しを聞いて、興味があったのでそのセミナーを聞いてきました。

投資対象となるのは築約40年が経過した、1,000万円ぐらいの木造コンドミニアムです。

築年が築年だけに見た目もあまりよろしくはなく設備もお世辞にもきれいとはいえません。

しかしウリとしては、その不動産が立地する都市が人口も増えて発展性が期待できることと、木造ゆえに早期に償却ができて節税効果が高いことです。

日本の税制上では、木造の法定耐用年数は22年で、その期間を全部経過すると法定耐用年数の20%、すなわち22年の20%である、4年で償却されます。

この制度は海外の不動産でも同様に適用されますのでこのアメリカの物件も4年で償却されます。

もちろん償却対象は建物だけですが、土地の価値に比べて建物価値が高い場合、例えば80%が建物価値なら、この場合、1000万円×80%÷4年=200万円が1年で減価償却として計上できるので、所得税率なども含めてなんやかや計算すると。。。「利回りは10%になる!」という説明でした。

10%!いいですね-。という感じもしますが、冷静に考えると、この10%の利回りは償却期間だけであり、純粋に投資から得られる利回り(NOI)は3%ちょっとなので、リフォームやリノベーションの費用やそれこそ水道管が破裂したらどうなるんだろうという懸念はぬぐえませんでした。

その不動産の所在する都市の発展に賭けているとか、今後円安になることを信じて疑わない人にとってはいいですが「とにかく減価償却をして、節税したい!」という人には同様の効果が得られる投資物件として、個人的には京都の町屋投資がいのではなかと思います。

ご存知京都は世界的に有名な観光地となり、民泊を始め不動産の需要が高まっています。「田の字」といわれる中心街はだいぶ高値になりつつありますが、「築年不明」のような何十年か、もしかした何百年も経っているような物件も、適切にリノベーションすることによって収益物件に生まれ変わるようです。

海外不動産のようなダイナミズムもなく、リフォームの程度によっては資本的支出と判断され4年のような短期償却ができず、節税効果は薄れるかも知れませんが、日本という国がある限り、代表的な観光地としての地位は揺らぐことはなさそうですし、なにより京都に物件を持っていて、”賃貸物件の管理”というお仕事という名目で年に数回、京都に行く用事ができるというのが、京都好きにはたまらないと思います。

このように不動産投資は、地域の発展性、投資利回り、節税効果などなど数字化できるものに加え、その街がすきかどうかという、抽象的ですが大切な理由も加味して、お決め頂くのがいいと思います。

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